Opłaty notarialne przy zakupie nieruchomości za granicą – na co trzeba się przygotować?
Inwestowanie w nieruchomości za granicą to temat, który wzbudza ogromne zainteresowanie – i trudno się dziwić. Dla wielu osób to nie tylko sposób na zabezpieczenie kapitału, ale także pomysł na drugi dom, źródło przychodów z wynajmu lub krok ku emigracji. Jednak aby transakcja była ważna i legalna, niemal w każdym kraju musi zostać potwierdzona notarialnie lub przez inne uprawnione instytucje. Z tym nieodłącznie wiążą się koszty – opłaty notarialne za granicą, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity budżet zakupu.
Warto znać różnice między krajami oraz wiedzieć, kiedy notariusz jest tylko formalnością, a kiedy – kluczową osobą chroniącą interes kupującego.
Czym są opłaty notarialne i dlaczego nie da się ich uniknąć?
W większości krajów akt przeniesienia własności nieruchomości musi być sporządzony przez notariusza, prawnika lub urzędnika państwowego o specjalnym uprawnieniu. Tylko wtedy transakcja ma moc prawną, a nowy właściciel może zostać wpisany do odpowiedniego rejestru nieruchomości (księgi wieczystej lub jej odpowiednika).
Opłaty notarialne mogą obejmować:
-
wynagrodzenie samego notariusza lub kancelarii,
-
opłaty sądowe/rejestrowe za wpis do rejestru nieruchomości,
-
podatek od czynności cywilnoprawnych (jeśli nie jest naliczany osobno),
-
koszty tłumaczeń przysięgłych (jeśli dokumenty nie są sporządzane w języku nabywcy),
-
opłaty manipulacyjne i administracyjne (np. za nadanie numerów, prowadzenie akt, przesyłki urzędowe).
Porównanie kosztów notarialnych w popularnych krajach
Poniżej prezentujemy przykładowe widełki kosztów notarialnych w wybranych lokalizacjach. Warto pamiętać, że w wielu przypadkach opłaty są procentem od wartości nieruchomości, co oznacza, że przy droższych transakcjach suma może być znaczna.
| Kraj | Średnia opłata notarialna | Uwagi dodatkowe |
|---|---|---|
| Hiszpania | 0,5–1% | + opłaty rejestrowe i podatek ITP (do 10%) |
| Portugalia | ok. 1% | + IMT (podatek od przeniesienia własności) |
| Francja | 6–8% łącznych kosztów (w tym notariusz) | opłaty zintegrowane w tzw. frais de notaire |
| Niemcy | 1–2% | + podatek Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%) |
| Włochy | 1–2% | dodatkowo: opłaty za tłumaczenia, wpisy |
| Zjednoczone Emiraty | 0,25%–0,5% + opłaty DLD | brak podatku, ale obowiązkowe opłaty dla urzędu rejestrowego |
Widać wyraźnie, że kraje takie jak Francja czy Hiszpania mogą mieć wyższe koszty ogólne, ale obejmujące też rejestrację i podatki. W ZEA koszty są niższe nominalnie, jednak część opłat trafia bezpośrednio do Dubai Land Department (DLD).
Kto płaci za notariusza – kupujący czy sprzedający?
W większości przypadków całość kosztów notarialnych pokrywa kupujący. Wynika to z logiki transakcji – to kupującemu zależy na bezpiecznym nabyciu nieruchomości, wpisie do rejestru i ochronie prawnej.
Wyjątki:
-
W niektórych regionach Hiszpanii strony mogą podzielić koszty (rzadko).
-
We Francji notariusz działa jako funkcjonariusz państwowy i opłaty są ustawowe – nie podlegają negocjacjom.
-
W Niemczech strony mogą uzgodnić inny podział kosztów, ale kupujący zwykle płaci całość.
Jeśli inwestowanie w nieruchomości odbywa się w modelu grupowym (np. kilka osób inwestuje razem), koszty notarialne również są dzielone proporcjonalnie do udziałów – warto to wcześniej uregulować umową.
Dodatkowe opłaty, które mogą Cię zaskoczyć
Opłaty notarialne to nie wszystko. W niektórych krajach dochodzą inne zobowiązania finansowe, które są obowiązkowe lub silnie rekomendowane.
Na co jeszcze warto przygotować środki?
-
Podatek od przeniesienia własności (np. ITP, IMT, Grunderwerbsteuer) – od 3% do 10% wartości nieruchomości,
-
Koszty tłumaczeń przysięgłych – zwłaszcza przy podpisywaniu pełnomocnictwa lub umowy w języku lokalnym,
-
Honorarium prawnika – jeśli kupujący decyduje się na dodatkową ochronę niezależną od notariusza,
-
Opłaty bankowe – przy przelewach zagranicznych lub korzystaniu z konta escrow.
Czy można obniżyć opłaty notarialne?
W wielu krajach opłaty są regulowane przepisami, więc nie podlegają negocjacjom. Ale istnieją sytuacje, w których da się nieco zaoszczędzić:
-
W Hiszpanii lub Portugalii można wybrać tańszą lokalizację z niższym podatkiem regionalnym.
-
W Dubaju niektóre deweloperskie projekty oferują pokrycie kosztów rejestracji i notariusza w ramach promocji.
-
We Włoszech i Francji korzystanie z tej samej kancelarii przez kilka inwestorów czasem daje rabat „ilościowy”.
Inwestowanie w nieruchomości warto rozpocząć od analizy nie tylko ceny ofertowej, ale i całkowitych kosztów transakcji – w tym opłat notarialnych.
Rola notariusza – formalność czy kluczowy uczestnik transakcji?
W zależności od kraju, rola notariusza bywa różna. W niektórych państwach to urzędnik o charakterze kontrolnym, w innych – aktywny doradca. W Niemczech czy Francji notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości, dba o bezpieczeństwo transakcji i reprezentuje interes publiczny. W ZEA czy Portugalii jego rola może być bardziej formalna, ograniczająca się do rejestracji.
Warto mieć świadomość, że:
-
notariusz nie zawsze reprezentuje tylko kupującego,
-
jego zadaniem jest dopilnowanie legalności, a nie negocjowanie warunków,
-
niektóre kancelarie współpracują z agencjami i oferują pakiet usług (notariusz + tłumacz + rejestracja).
Inwestowanie w nieruchomości za granicą wymaga nie tylko odwagi, ale i skrupulatności. Opłaty notarialne są jednym z kluczowych elementów całkowitego kosztu inwestycji – ich wysokość bywa znacząca, zwłaszcza w państwach o rozbudowanym systemie fiskalnym. Dlatego tak istotne jest, by przed zakupem dokładnie poznać strukturę wydatków i unikać przykrych niespodzianek. Warto postrzegać te koszty nie jako zło konieczne, lecz jako inwestycję w bezpieczeństwo prawne i pewność, że nowa nieruchomość faktycznie stanie się naszą własnością.
